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北京的房市中，二手房交易最庞杂，又以换房市场尤为波诡云谲。在形形色色的换房人群背后，因经济低迷以及限购政策的持续，维持十余年的房价涨跌周期目前已被打破。
“换房”之难▲▲▲
“90后”女孩王婷完全没有想到，自己接下来的几年要勒紧裤腰带过日子了。
一年前，她和比自己大5岁的丈夫准备要孩子。结婚时，丈夫在牡丹园买的40平方米的开间满足不了三口之家的需求，小两口打算在丈夫单位附近找一处房子。但刚将看房的计划提上日程，王婷就发现自己已经怀孕，夫妻俩只得安心待产。他们二人均是北京本地人，双方父母都离得近，后顾之忧不多，孩子出生后，她就和丈夫搬到了自己母亲家住。有老人和月嫂帮助带孩子，王婷出了月子后，重新开始找房。
10月2日，广东东莞的买房客盯着楼盘思虑再三（安东 摄 | 视觉中国供图）
“那是今年4月份，我们看上石景山区一个有12年一贯制学校的小区，想着既离我母亲家近，也能解决上学问题，可以一步到位了。”王婷和丈夫在小区里挑了三个月，对比了小区里面四五个房子后，定下一个100平方米的两居。看房过程中，他们把牡丹园的房子挂网出售，挂了两个月，房子以每平方米9.5万元售出，新房子60%的首付就有了。其他的钱，他们找父母和朋友借了100多万元。借的钱虽然需要尽快还清，但没有利息。夫妇二人一个是私企的财务，一个在国企做销售，他们工资不低，三五年内可以还上。“再用公积金贷上100万元，慢慢还就可以了。”
刚刚网签成功，算盘便在9月17日之后落空了。根据北京的公积金新政，工作年限与公积金贷款额度挂钩，公积金每缴纳一年可以贷出1万元，最多可以贷120万元。若买房人的户口在东、西城，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度再上浮20万元。但二套房认房又认贷，额度降到60万元。
虽然王婷没买过房、没贷过款，手中还有“房票”，新房可以算首套，但他们的工作年限均没有到10年，最终只能贷出60万元。40万元的缺口成了骆驼背上最后的稻草。他们还算幸运，仍能向父母借出钱来。但原先的生活计划都被打破了。“我们打算孩子上幼儿园前先养在姥姥家，大房子买后先出租，两三年内抓紧把借的钱还上。今后的两三年里，养娃、房贷，工作都不敢轻易换了。”图 | 摄图网
放眼全北京，对于平均每平方米6万元的二手房房价，至多140万元的公积金贷款着实有些杯水车薪。但与王婷类似的换房群体是二手房市场的主力，人们把购买首套房称为拿着“房票”“上车”，换房就是在两个“车门”间的跳跃。在当前的政策下，“乘客”们都如履薄冰。
孩子也是徐洪换房的动机。与王婷夫妇不同，“80后”的徐洪与妻子是大学毕业留在北京工作的“新北京人”。夫妇二人婚前各有一套70平方米的一居室，婚后住在妻子朝阳区东四环外的家里。结婚多年，他们准备要孩子。去年5月之后，徐洪开始看房，今年3月得知妻子怀孕后，他加快了看房的步伐。依靠中介，又自己实地走访，把东坝、朝阳公园、常营等地的小区都转遍后，徐洪夫妇最终看中了同小区的一个大三居。
“把分析A股的公式拿过来分析房市，应该没什么大问题。房子本身居住属性强，可以当作好公司的股票，要是加上能讲的故事，比如通地铁、有学区，这个股票就又有投资价值了。限购政策可以理解为行业政策和小经济环境，大环境也依赖于经济发展周期。”在地产公司工作的徐洪讲起自己对房市的理解头头是道，但他没想过用自家房子投资，面对不得不做出的选择，更是谨小慎微。“去年年底，房价走低，我们没着急买。今年年初，房价出现‘小阳春’，媳妇心里有些慌，不知会涨多少，开始加紧做决定。”图 | 摄图网
摆在徐洪夫妇面前的政策约束是，因为他和妻子各有一套房子，买不了第三套，所以只能先卖一套再买。作为买方，因为“认房又认贷”，妻子的房子有贷款，新房属于二套，贷款比例占40%，贷款利率也相当于1.2倍的利率。作为卖房方，又因为夫妻双方都有房子，妻子2012年买的房子虽然满了5年，但不是家庭唯一的住房，税费比“满五唯一”高出很多。
他们看中的房子，房主移民处理资产，卖价不到900万元。为了把原有的房子卖到市场价，缩小还贷压力，徐洪决定与妻子离婚。
“与中介商量后，我们毫不犹豫就离了，毕竟是几十万元的利益。”徐洪卖自己的房子时，自2017年下半年把房子挂出来，目标价位开始是450万元，但买家寥寥，一砍价都砍到420万元。转过年来，房子涨价，看他房子的人多起来，他们自己也看上了现在的住所。自己的买家出到465万元，他们6月把房卖出去，7月马上签了新房。“交易完成后，我们就复婚了。虽然自己的积蓄已经倾其所有，但每月1.8万元的月供还不算很大负担。”图 | 摄图网
徐洪回想自己紧锣密鼓的换房经历，感叹妻子自己买第一套房时，虽然也掏光积蓄，但不至于如此焦头烂额。他已经意识到，自己处在房价调控最严密的时期，房价涨跌的周期已渐渐被打破。
“小涨两成，大涨六成，跌一成”▲▲▲
“我在2008年时跟一群韩国人出去玩，他们用蹩脚的汉语就跟我念叨一句话‘现在买房’，根据他们国家的经验，从那时开始，买房就行了，不用干别的。”徐洪当时年少无知，不解其中况味。但在房地产专家们看来，那个时段恰是中国房市的一个拐点。
杨现领领衔主导的贝壳研究院专门提供房地产的信息和数据。基于对房地产数据的观察和研究，他发现从1998年全面取消福利分房到2008年之前，由国家以极低的租金供给住房的模式转变为以市场买卖为主的模式，开始建设经济适用房和商品房。中国加入WTO后，经济快速增长且没有通胀，房价稳健上涨。“直到2008年遇到金融危机，中国政府尝试了一批货币刺激，房地产市场开始突发式生长。”图 | 摄图网
房市火爆过程中，参与者发生转变。“1998年后，政府部门和国企把大量社会性住房用低价卖给自己的员工，将租客变成业主，他们的住房可以买卖，财富从国家转入个人手中。”杨现领把此前中国房地产的发展，看作是两次财富转移的过程。“到了2010年前后，原来分到了公房和经济适用房的人，他们的小孩即将毕业、结婚。在这个时间点上，他们开始把原先的公房和经济适用房卖掉，帮助小孩换房，财富发生跨代转移。”
这些曾经的“租户”，加之改革开放后的个体商贩，乃至能带进外汇等最初买得起商品房的人，成为换房市场的“启动机”，与后来者一起推动二手房交易的高涨。
每个在外打拼的年轻人，心里都会渴望拥有一个温暖的“家”（图 | 视觉中国）
徐洪的妻子在2012年贷款买第一套房子时，已在这个飞涨的大势里。“当年房价也在涨，算上自己能借到的钱，最多能有60万元。当时手头只有那么多钱，想着能‘上车’赶紧‘上车’，不能被房价甩下，那可能这辈子都买不起房了。”徐洪告诉本刊，那时互联网中介尚不如现在方便，他妻子就靠腿扫盘，顺着交通动脉往外围看，价格能够得着就仔细看，够不着就过。
“当时城里均价每平方米三四万，她考虑朝阳区未来提升的空间比较大，她看中的地方也算是一个价格小洼地，周边均价不到3万元，她的第一套房子单价2.4万元左右。”徐洪记得，妻子当时贷了120万元，月供一个月6000元。“她买了房子后出租，在离单位更近的地方跟别人合租了一个房子，2015年才搬进自己的房子住。”图 | 摄图网
其实，徐洪的妻子也许原本不必如此辛苦，在她买房前一年，正是一轮房价下跌的大潮。而那次降价与2008年的金融危机相差正好3年，在闻名于购房圈的“北京拆哥”看来，这并非偶然。
“从2006年以来，在24到28个月之间，房价上涨，并且基本是先小涨两成，再大涨六成，尔后在9到11个月的时间内，房价下跌一成左右，然后进入下一个上涨周期。一个完整的涨跌周期将近3年，上涨幅度越大，下跌时间越长，回撤幅度也越大。”
“拆哥”曾经为权威的经济媒体供稿，他分析房产中介网站十余年的房价走势后发现，虽然北京房价总体一直在上涨，但十多年间具有一个相对稳定的涨跌周期。他曾依照此周期，预测出房价的走势，以及政策的变动。图 | 摄图网
“在国家货币加息、减息政策周期，土地供应的大小年，房地产政策的变动以及市场自发调整等多重因素下，这个周期得以呈现。”房地产相关从业人员认为，它是自2004年8月31日所有六类土地全部实行公开招拍挂牌的方式出让土地的政令出台，房地产全面步入市场后形成的。人们可以将其作为参考，调整进入和离开市场的时机。
相比徐洪的妻子，孟萍“上车”的时机稍好一些，同是“新北京人”的她买第一套房是在2011年。金融危机过后，贷款优惠刺激下，房市的疯抢已经结束，房价趋于平缓。看了两个月房后，她与丈夫定下亚运村附近的一处两居室。
但她“换车”时却没踩好点。2016年孩子的出生，令她萌生买学区房的念头。当年下半年，她和丈夫几乎每周都去看房，价格涨得人心烦意乱，她发现不论海淀、西城，学区房的价格都要卖了自己的房才能够上。12月初，他们把自己的房子挂到网上，引来大批中介围观。“为了方便给孩子喂奶，我和丈夫租住在单位附近。即使是工作日，我丈夫每天下班也都要绕道开门，给客户看房。”孟萍说，买房人是中石油驻外的员工，不住京、无京户，买房就为投资。他们拿着数百万的“弹药”，准备杀入市场。图 | 摄图网
转过年来的市场，却俨然已成为战场。孟萍回忆，那时候看房子都没机会，质量好点的房子，出来就有人下订金，业主还坐地起价，作为居住属性的买房人很难出手。在中介的说服下，他们转入首付低廉，且因限价而价格没有飞涨的新房市场，相中朝阳区一处128平方米的三居室。“2017年3月4日，我和爱人心满意足地去我订的房子里看了两遍，就等着卖房尾款到位、交钱，4月底交房入住了。”
孟萍不知道的是，那时已风雨欲来。“从2017年过完正月十五，到3月17日的33天里，原来5万元的房价变成6万元，8万元的变成9万元，房价涨了20%。按照我发现的周期，那应该是一年的涨幅。”“拆哥”向我假设，若当时因土地紧缩、房源断供、学区牵引、政策避险而引发的非理性购房潮持续，房市可能在房价继续飙升一段之后，直接崩溃。
延长房价波动的可能▲▲▲
孟萍赶上了史上最严的“3·17”新政。2017年3月17日之后的一周，北京市各部门9次出台限购政策，堵住学区房认定的缺口，收严购房资格，提高贷款的成本。其中尤以“认房又认贷”最严厉，孟萍正是因这一限制，与心仪的房子失之交臂。
“只要曾向银行申请过住房贷款，不管是否还清、不论名下是否有房，都按照二套对待，普通住宅首付60%，非普通住宅首付80%。因为我定的房子已经超过总价468万元的普通住宅标准，首付从最低600万元直接翻番变成1200万元。”孟萍欲哭无泪，而她后来发现，因为买的是新房，未闯入换房的连环单。“连环单是因为换房的人先卖房后买房，既是买家又是卖家，几处房产之间便会形成连在一起的订单，一旦一环付不了款，所有订单便都无法完成。我在由同样利益受损的买家组成的微信群、QQ群里看到，很多人因为解约，订金损失几十万，甚至上百万。”图 | 摄图网
住建部网站显示，政策出台后的2017年4月，二手房住宅交易量从2.5万余套，骤降至1.8万余套，直至年底，成交量多在七八千套左右徘徊。“‘3·17’之后所有人都冷静了，成交量基本靠刚需和换房支撑。”孟萍很幸运地在错过自己心仪的房子后，过了一个多月又找到了自己能负担的住所。“我买房时用了信用贷。因为最好直接提取现金，我们拉了辆买菜用的购物车去装200万元的信用贷，一辆车竟没有装满。等我们拖着车把钱存到银行，柜台的姑娘点了两个小时才全部数完。”
然而，2017年房价整体的低迷，恰恰符合人们所说的3年涨跌的规律。按照周期，2011年下跌，2014年下跌，2017年也恰好下跌。根据链家网的数据，甚至今年年初从均价每平方米5.9万元跃升至6月份每平方米6.2万元的“小阳春”，也与选学区购房的需求上涨相符。直至今年7月突如其来的转折，房价缓慢走低，截至上个月均价已降1000余元，与去年同期几乎持平。
“除了限购政策长期持续的原因，外部经济环境低迷，甚至城市人口萎缩等因素都削弱了购买力。”“拆哥”告诉本刊，只要房子的买卖在市场中运行，就一定会有周期性的价格波动，不过是剧烈与平缓的区别。“北京的房市是全中国最完善的，所以它的3年周期最典型。而美国房价的涨跌就是12年一变，自上一次金融危机以来，房价每年的涨幅在0.1%到0.2%左右。”
周期被打破，是将波动的幅度拉长，使房市更为安全的机会。这既需要遏制房价上涨的长效机制，更需要能与二手房分庭抗礼的替代产品。图 | 摄图网
共有产权房和限竞房是其中的两种手段。前者是保障房，购房者与政府共享产权，购房者支付自己相应产权比例的房价，目前因数量较少，仍方兴未艾；后者是商品房，只不过开发商在取得土地使用权之前，就已经确定好该房的售价。“因限竞房已定价，且一般低于周边的新房价格，当新盘大都是限竞房时，对周边的房价会起到带动作用。”不过，今年5月北京第一处限竞房开盘以来，网签率不到15%，“拆哥”口中的功效暂未发挥。“我曾带着微信群中的网友组团去海淀的一处限竞房楼盘参观。售楼处和工作人员远没有以前看着气派，售楼处直接搭在了小区门洞里。”
至于那些刚有了孩子的换房客们，孟萍因调换工作，暂时解决了孩子未来学区的问题；而徐洪手中还留了一套小房子，目前没有出租，“等着市场好点，再换个学区房”。
（应采访对象要求，王婷、徐洪、孟萍为化名。感谢刘晓雅对本文的帮助，实习记者王珺对本文亦有贡献）大家都在看
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发表于 2019-4-1 18:41:43
